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央行「打炒房」房市轉(zhuǎn)冷、工業(yè)地產(chǎn)獨(dú)強(qiáng)

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2024-09-20

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世邦魏理仕預(yù)期，未來數(shù)月裡建商獵地計(jì)畫將隨房市轉(zhuǎn)冷而趨於謹(jǐn)慎，整體土地市場將回歸基本面。

第7波選擇性信用管制，修正重點(diǎn)包括新增名下有屋者申請第1戶房貸無寬限期、第2戶購屋貸款成數(shù)降為5成且實(shí)施範(fàn)圍擴(kuò)大至全國

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】臺灣央行2024年9月19日召開年第3季理監(jiān)事會議，會中決議維持政策利率不變，其中重貼現(xiàn)率維持年息2％，為近年來的高點(diǎn)。有鑑於國內(nèi)通膨呈現(xiàn)緩步回降趨勢，且下半年及2025年臺灣經(jīng)濟(jì)仍將溫和成長，本次央行理事會一致同意保持利率穩(wěn)定。

美國聯(lián)準(zhǔn)會於當(dāng)?shù)貢r間9月18日宣布調(diào)降基準(zhǔn)利率2碼，正式啟動降息循環(huán)，而亞洲多個央行預(yù)料也將陸續(xù)跟進(jìn)。相形之下，臺灣貨幣政策暫無轉(zhuǎn)寬鬆的急迫性，且此次央行為改善銀行信用資源向不動產(chǎn)部門傾斜的情況，繼6月後再度調(diào)升存款準(zhǔn)備率0.25個百分點(diǎn)，並推出第7波選擇性信用管制，修正重點(diǎn)包括新增名下有屋者申請第1戶房貸無寬限期、第2戶購屋貸款成數(shù)降為5成且實(shí)施範(fàn)圍擴(kuò)大至全國等，緊縮房市金流之力道出乎市場預(yù)料。

對臺灣不動產(chǎn)市場的影響

據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)，截至9月17日止，2024年前3季全臺大型土地及商用不動產(chǎn)成交額總計(jì)新臺幣2860億，年增6％，主要受惠於土地交易熱絡(luò)，加以自用型買方對工業(yè)地產(chǎn)的需求強(qiáng)勁。世邦魏理仕認(rèn)為，本次央行決議充分反應(yīng)出其對於打擊房市囤房行為的堅(jiān)決態(tài)度，未來數(shù)季內(nèi)住宅市場恐面臨買氣退燒的景象，加上近來銀行授信標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)、貸款條件不如以往，均將影響未來多月建商購地態(tài)度。另一方面，由於銀行法第72-2條比率於7月底達(dá)到(法定上限為30％)，在全體銀行將加強(qiáng)控管不動產(chǎn)貸款總量的情況下，世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，企業(yè)購置商辦時可申貸的額度或?qū)⑹艿綌D壓，預(yù)料短期內(nèi)商用不動產(chǎn)投資市場將呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)獨(dú)強(qiáng)的局面。

2024年前3季商用不動產(chǎn)成交總額近新臺幣958億元，較2023年同期增加，主要係製造業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)購買需求攀升；隨著數(shù)家半導(dǎo)體廠商加快擴(kuò)產(chǎn)腳步，前3季廠房交易量能放大，成交金額高達(dá)新臺幣515億，大幅年增289％。自2024年5月以來，市場未見保險業(yè)出手，顯示最低收益率門檻維持2.97％的水準(zhǔn)已使業(yè)者投資意願減弱。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，有鑑於臺灣經(jīng)濟(jì)將維持成長步調(diào)，未來數(shù)月內(nèi)央行降息機(jī)率極低，商用不動產(chǎn)市場仍依賴自用型買方支撐。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，短期內(nèi)商用不動產(chǎn)投資市場將呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)獨(dú)強(qiáng)的局面

受到房市價量齊揚(yáng)的激勵，本土建商於2024年前3季大買土地，總投資金額近新臺幣1450億，較上年同期增加156％，並推升全臺土地市場交易額較2023年翻倍成長至新臺幣1902億元。此次央行明確表示銀行信用資源過度流向不動產(chǎn)之情勢漸趨嚴(yán)峻，致8月底不動產(chǎn)貸款占總放款比率升為37.5％。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，在房貸減降令及選擇性信用管制新措施的雙重挑戰(zhàn)下，世邦魏理仕預(yù)期，未來數(shù)月裡建商獵地計(jì)畫將隨房市轉(zhuǎn)冷而趨於謹(jǐn)慎，整體土地市場將回歸基本面。

美國聯(lián)準(zhǔn)會動向預(yù)測

本次聯(lián)準(zhǔn)會調(diào)降基準(zhǔn)利率2碼，使利率區(qū)間來到至4.75-5.00％，並預(yù)期2024年底前再降息2碼，2025年內(nèi)則可能降息4碼。世邦魏理仕美國研究部分析，此次聯(lián)準(zhǔn)會降息主要為回應(yīng)近期勞動市場降溫跡象，且顯示決策官員對於通膨朝目標(biāo)回落的信心增強(qiáng)。展望美國商用不動產(chǎn)市場，聯(lián)準(zhǔn)會開啟降息周期、債券殖利率下降，均將有助於提振投資活動及資產(chǎn)價格。儘管勞動市場有所放緩，世邦魏理仕認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)軟著陸機(jī)率高，而此將支撐企業(yè)租戶信心，確使各類商用不動產(chǎn)的租賃需求保有韌性。